Airbnb é uma plataforma online que permite que pessoas aluguem suas casas, apartamentos e outros tipos de acomodações para viajantes em todo o mundo. Fundada em 2008, a empresa tornou-se uma das maiores empresas de hospedagem do mundo, oferecendo mais de sete milhões de acomodações em mais de 220 países.
O Airbnb vem se popularizando cada vez mais em condomínios residenciais, o que pode gerar alguns problemas se não devidamente acompanhados e regulamentados.
Desta forma, é importante que os síndicos e os moradores conheçam as leis que regulam a atividade do Airbnb para poderem tomar as ações necessárias para garantir a segurança de condomínios que possuem unidades locadas por meio desta plataforma.
Com a decisão da 3ª Turma do STJ (REsp 1.884.483), de 25/11/2021, os especialistas estão prevendo que haverá, em breve, um entendimento pacífico quanto à possibilidade de proibição de locações via Airbnb (e outras plataformas digitais) pelos condomínios. Desde 2022, a justiça intende que a locação de curta temporada não se enquadra nas liberdades de proporcionadas pelo direito de propriedade do proprietário do imóvel, uma vez que a alta rotatividade da hospedagem atípica e de uso não residencial promove ameaça à segurança, e ao sossego dos condôminos.
Diante disso, os condomínios são autorizados pela Lei a proibir as locações do tipo Airbnb mediante a votação em assembleia com quorum mínimo de 2/3 dos moradores e alteração da Convenção do Condomínio. Neste caso, o síndico deve se atentar às medidas de segurança e se responsabilizar por elaborar normas para a prática em conjunto com os moradores.
O advogado especialista em direito condominial e imobiliário, Dr. Issei Yuki júnior, destaca que os condomínios também são autorizados a estabelecer regras diante da prática e podem incluir um limite para a quantidade de imóveis autorizados, restrições no número de hóspedes por imóvel, regras de comportamento e restrições de acesso às áreas comuns. A lei ainda determina que o proprietário do imóvel deve obter uma licença para locação de curta temporada e que notifique os outros moradores e o síndico antes de alugar sua unidade.
O síndico pode proibir a locação via Airbnb no condomínio?
Ainda não há uma posição consolidada quanto a possibilidade de o condomínio proibir as locações do tipo Airbnb. Apesar disso, o síndico possui um mecanismo para garantir que os donos dos apartamentos sejam proibidos de alugarem suas propriedades no modelo de curta temporada via plataformas digitais. “O meio hábil para se fazer isso é mediante uma assembleia com quórum de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, alterando a convenção do condomínio para inibir as locações de curta temporada. Uma vez votado em assembleia com quórum qualificado, a proibição deve ser respeitada por todos os proprietários de apartamentos daquele condomínio.” explica o advogado Issei Yuki.
A grande discussão envolvendo o Airbnb acontece devido ao direito de propriedade. Segundo o artigo 1.228 do Código Civil, “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha”. No mesmo sentido, o artigo 1.335, inciso I, por sua vez, prevê como direito dos condôminos “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”. Analisando friamente os dois artigos acima, restringir a locação de curta temporada via Airbnb parece afrontar o direito de propriedade dos donos de apartamentos. Porém, existem alguns pontos que devem ser observados e que pesam para o outro lado.
O direito de o proprietário usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel deve estar em harmonia com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das outras propriedades abrangidas no condomínio, conforme as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações inerentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. No caso das locações de curta temporada, a justiça vem intendendo que se trata de uma hospedagem atípica, de uso não residencial da unidade condominial e com alta rotatividade, gerando ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos, e que, por isso, a restrição à plataforma é justificada.
O Dr. Issei Yuki Júnior ressalta que outro ponto importante é que a proibição da locação de curta temporada pelo Airbnb não implica uma proibição total da propriedade, já que o proprietário ainda pode alugar sua unidade de outras formas, como por meio de imobiliárias. Além disso, a proibição não afeta a possibilidade de o proprietário utilizar sua unidade como residência ou de alugá-la por períodos mais longos.
“A decisão sobre a possibilidade de proibir a locação de curta temporada pelo Airbnb em condomínios ainda é controversa e depende de uma análise cuidadosa dos direitos envolvidos. No entanto, é possível que os condomínios possam proibir essa prática mediante a alteração da convenção e a observância das normas de segurança e convivência estabelecidas em conjunto. O síndico tem um papel fundamental nesse processo, garantindo que as regras sejam respeitadas e que os direitos de todos os condôminos sejam preservados.” Finaliza o Dr. Issei Yuki Júnior.
